创新高之后...今年国际投资锐减42％ 2023年日本房市将降温

美国投资基金的日本经理指出，之前买家「秒杀」抢购东京房产的盛况不再，现在出现戏剧性的变化。

《日经》，由于住房成本飙升，人们继续离开东京，尤其是育龄儿童，前往邻近的三个县，以及外资投资明显减少，使东京和日本其他城市房市降温。

去年日本地价创15年来最大涨幅

去年前3季，国际投资人的资金涌入，有助推动日本房地产价格大幅上涨，但是到了第4季，由于美国等国家台湾央行暴力升息，使金融市场压力倍增，流入的资金大减。

日本国土交通省3月22日公布，去年日本土地价格上涨1.6％，高于前一年的0.6％涨幅，以15年来最快的速度上涨，东京、名古屋和大阪的商办大楼涨幅最大，而且上涨趋势向农村蔓延。

城市地区的住房需求强劲，部分原因是低利率，而在家工作的转变有助于郊区的地价上涨。 对写字楼和公寓用地的需求推动了商业价格的回升。

第4季外资投资日本房市大减42％

房地产服务集团世邦魏理仕的数据显示，2022年，日圆跌至历史低档，带动国际资金投入日本房地产1.35 兆日圆，增长12％。

但是在第4季，国际投资比2021年同期锐减42％，美国投资基金的日本经理指出，对比之前买家「秒杀」抢购东京房产的盛况，出现戏剧性的逆转。

「现在有更多的情况是，我必须在公司的全球会议上说服外国投资人，日本房地产仍然值得外资投资。」这位经理表示。

有强烈意愿投资日本房地产的比重大减33个百分点

今年1月份，三菱日联信託银行的一项调查显示，有强烈意愿投资日本房地产的比重一年大减33个百分点至48％，为2013年以来首次跌破50％大关。

「升息效应扩大，成为限制房地产投资的关键因素，尤其是西方投资人。」德国资产管理公司DWS Group主管Koichiro Obu表示。

特定资产比重过高的时候，升息效应就会对投资组合发挥作用，操盘人会推迟加码投资，或是减码特定资产，重新恢复资产组合的均衡比例。

银行业收紧融资，将削弱房地产的需求

去年全球股市走势低迷，如果股价没有反弹，投资人将迴避房地产投资。

市场参与者也对全球经济衰退的风险感到不安。美国的硅谷银行的倒闭事件表明，升息的副作用已经开始冲击金融生态系统。

投资人越来越担心，如果银行业收紧融资，这将削弱房地产的需求，经济可能比预期更加疲软。

日本房价今年恐难进一步上涨

NLI 研究所的一项调查显示，82％的房地产业受访者预计东京房价2023年将达到顶峰，外国投资人撤退，将打破土地价格进一步上涨的憧憬。

日本国土交通省的调查显示，得益于低利率和政府对住房的税收减免，去年住宅地价上涨1.4％，为1991年以来最快增速。

调查显示，日本商业用地价上涨1.8％，而上一年的涨幅为 0.4%，这主要得益于商店和办公室的强劲需求、旅游业景气复甦。

东京房价去年涨幅尤其惊人，东京新建独栋住宅售价比邻近的神奈川、埼玉和千叶县高出20％至50％，东京公寓租金高出50％到100％，而东京住宅区的地价贵2到5倍，

离开东京搬到邻近3个县的青年家庭变多

为了避开东京高房价和高租金，离开东京搬到邻近3个县的青年家庭变多。根据总务省的数据，2022年，30岁－40岁年龄层离开东京的净流出人数为21,000，这些家庭也带着11,000个14岁以下儿女离开东京。

日本房地产仍然是相对有吸引力的投资标得。DWS表示，去年底，东京商办大楼租金收入的投资报酬率比长期利率高出逾2个百分点，但是澳洲雪梨商办的投资报率比长期利率低了0.3个百分点。

然而，这是日本台湾央行压低长期收益率政策的产物。4月份将出任新任日本台湾央行总裁的植田和男谈到收益率曲线控制的副作用，国际投资人需要考虑日本台湾央行利率政策转变的风险。